Ξενοδοχεία: Κόστος Κατασκευής για Ίδρυση / Εκσυγχρονισμό Ξενοδοχειακής Μονάδας

• Πόσο κοστίζει η κατασκευή μιας νέας ξενοδοχειακής μονάδας;

• Πόσο κοστίζει ο εκσυγχρονισμός υφιστάμενης ξενοδοχειακής μονάδας;

• Πως να υπολογίσετε ποσοστιαία τον προϋπολογισμό σε δαπάνες κατασκευής μιας ξενοδοχειακής μονάδας;

• Παραδείγματα σε τ.μ. / ποσοστά / ενδεικτικά κοστολόγια ανα κλινη

ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑ: ΚΟΣΤΟΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ – ΙΔΡΥΣΗ ΝΕΑΣ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑΚΗΣ ΜΟΝΑΔΑΣ

Με σκοπό την προσέγγιση ενός ενιαίου τρόπου υπολογισμού του πρότυπου κόστους κατασκευής ίδρυσης ξενοδοχειακής μονάδας, είναι απαραίτητη η ανάλυση των παρακάτω βασικών κέντρων κόστους:

Εκτίμηση συνολικού κόστους κατασκευής ξενοδοχειακής μονάδας:

Ένας τρόπος εκτίμησης του συνολικού πρότυπου κατασκευαστικού κόστους σχετικά με την ΙΔΡΥΣΗ ξενοδοχειακών μονάδων, είναι το κόστος ανά κλίνη.

Οι παράγοντες που επιδρούν στη διαμόρφωσή του είναι:

• Κατηγορία ξενοδοχείου (αστέρια)
• Δυναμικότητα (1-100, 101-250, 250 & άνω)
• Τύπος (συμβατικός, επιπλωμένα διαμερίσματα, παραδοσιακά, διατηρητέα)
• Ειδικά χαρακτηριστικά
• Περιοχή
  Στον πίνακα που ακολουθεί δίδεται πληροφόρηση για το πρότυπο συνολικό κόστος κατασκευής για ίδρυση ξενοδοχειακής μονάδας, λαμβάνοντας υπόψη τους παραπάνω παράγοντες.

Για τον υπολογισμό, ορίζεται η έννοια «ΒΑΣΙΚΗ ΜΟΝΑΔΑ ΑΝΑΦΟΡΑΣ (ΒΜΑ)», η οποία αφορά σε Ξενοδοχείο Συμβατικού Τύπου (ή Bungalows) δυναμικότητας 101-250 κλινών, 5*, συμβατικής κατασκευής, χτισμένο στην ηπειρωτική χώρα.

Η (ΒΜΑ) αποτελεί την βάση, επί του κόστους της οποίας διαμορφώνονται τα κόστη και για τα άλλα είδη ξενοδοχείου.

ΠΡΟΤΥΠΟ ΚΟΣΤΟΣ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑΚΗΣ ΜΟΝΑΔΑΣ

ΑΣΤΕΡΙΑ ΕΟΤ			5*			4*			3*
ΔΥΝΑΜΙΚΟΤΗΤΑ			BM 5*	1-100	251 +	BM 4*	1-100	251 +	BM 3*	1-100	251 +
ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑ	(ΒΜ)	προσαύξηση	0,00%	10,00%	- 10,00%	0,00%	10,00%	- 10,00%	0,00%	10,00%	- 10,00%
		€/κλίνη	48000	52000	43000	43000	47000	38000	38000	42000	34000
	ΠΑΡΑΔΟΣΙΑΚΑ	προσαύξηση	20,00%
		€/κλίνη	57000	63000	51000	51000	57000	46000	46000	51000	41000
	ΔΙΑΤΗΡΗΤΕΑ	προσαύξηση	30,00%
		€/κλίνη	62000	68000	56000	56000	61000	50000	50000	55000	45000
ΕΠΙΠΛΩΜΕΝΑ ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΑ	ΜΟΝΟΧΩΡΑ	προσαύξηση	-15,00%
		€/διαμ,	40000			36000			33000
	1 ΔΩΜ,	προσαύξηση	20,00%
		€/διαμ,	48000			44000			39000
	2 ΔΩΜ,	προσαύξηση	15,00%
		€/διαμ,	56000			50000			45000
	3 ΔΩΜ,	προσαύξηση	10,00%
		€/διαμ,	61000			55000			50000

«ΒΑΣΙΚΗ ΜΟΝΑΔΑ ΑΝΑΦΟΡΑΣ (ΒΜΑ)», η οποία
αφορά σε Ξενοδοχείο Συμβατικού Τύπου (ή Bungalows) δυναμικότητας 101-250
κλινών, 5*, συμβατικής κατασκευής, χτισμένο στην ηπειρωτική χώρα. Η (ΒΜΑ)
αποτελεί την βάση, επί του κόστους της οποίας διαμορφώνονται τα κόστη και για
τα άλλα είδη ξενοδοχείου.

Το πρότυπο κόστος κατασκευής στην περίπτωση ίδρυσης άρα της ΒΜΑ μιας ξενοδοχειακής μονάδας τίθεται στις 48.000,00€.

Σημειώνεται ότι με τα στοιχεία του πίνακα γίνεται ένας προσεγγιστικός υπολογισμός του συνολικού κόστους κατασκευής για ίδρυση ξενοδοχειακής μονάδας.

Η ευστοχία του τρόπου υπολογισμού αυτού εξαρτάται από τη μέση επιφάνεια του υπό εξέταση ξενοδοχείου και την απόκλιση αυτού από την μέση επιφάνεια ανά κλίνη, που είναι τα 30τμ/κλίνη.ανά κλίνη.

Περιλαμβάνονται οι κοινόχρηστοι χώροι όπως:

• διάδρομοι,
• κλιμακοστάσια,
• γραφεία,
• αποθήκες,
• λινοθήκες,
• αίθουσες υποδοχής,
• reception,
• σαλόνια,
• εστιατόρια,
• παρασκευαστήρια,
• γυμναστήρια, κ.λπ. 

Στο κόστος κατασκευής του ξενοδοχείου πρέπει να προστεθούν επιπλέον κόστη (εφόσον υπάρχουν) για:

• SPA (χαμάμ, υδρομασάζ, κ.λπ..),
• αίθουσα πολλαπλών χρήσεων (για συνέδρια και συνεστιάσεις, κ.λπ.),
• υπόγεια γκαράζ, κ.λπ.

Εναλλακτικά, για μια πιο αναλυτική προσέγγιση του κόστους, γίνεται προσπάθεια υπολογισμού των κέντρων κόστους ανά κατηγορία δαπάνης.

Ο τρόπος αυτός είναι χρήσιμος και σε περιπτώσεις εκσυγχρονισμού ξενοδοχειακών εγκαταστάσεων.

Ξενοδοχεία: Κόστος Κατασκευής Κατηγορίας ΚΤΙΡΙΑΚΩΝ

Ο υπολογισμός του πρότυπου κόστους κατασκευής κτιριακών εγκαταστάσεων στις ξενοδοχειακές (ισχύει και για άλλες κατηγορίες επενδύσεων με κτιριακά συμβατικής κατασκευής) πραγματοποιείται με βάση την επιφάνεια των εγκαταστάσεων λαμβάνοντας υπόψη τη χρήση αυτών (κύριοι χώροι που προσμετρούνται στο Συντελεστή Δόμησης, υπόγεια –βοηθητικές χρήσεις όπως αποθήκες, κ.λπ., ημιυπαίθριοι χώροι), την κατηγορία (για ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις) και τον τρόπο κατασκευής (για τις λοιπές περιπτώσεις όπως βιομηχανοστάσια, αποθήκες, γραφεία).

Στον πίνακα που ακολουθεί δίνονται οι ανώτατες τιμές μονάδας κόστους κτιριακών εγκαταστάσεων (περιλαμβάνονται όλες οι συνήθεις υδραυλικές και ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις, καθώς και οι δαπάνες έκδοσης της οικοδομικής άδειας για τη μελέτη και επίβλεψη του έργου που ανέρχονται περίπου σε 4% του κόστους των κτιρίων) που είναι δυνατόν να λαμβάνονται για την εκτίμηση του κόστους των κτιριακών εγκαταστάσεων των τουριστικών μονάδων, ανάλογα με την κατηγορία και τη χρήση των χώρων.

Είδος	Χρήση χώρου	5*	4*	3*
Κόστος €/τ.μ.
Ξενοδοχείο Συμβατικού τύπου	Κύριοι Χώροι (εντός Σ.Δ.)	1.300,00 €	1.100,00 €	950,00 €
Υπόγεια – βοηθητικές χρήσεις	650,00 €	550,00 €	480,00 €
Ημιυπαίθριοι χώροι	400,00 €	350,00 €	300,00 €
Παραδοσιακά	Κύριοι Χώροι (εντός Σ.Δ.)	1.560,00 €	1.320,00 €	1.140,00 €
20%	Υπόγεια – βοηθητικές χρήσεις	780,00 €	660,00 €	576,00 €
πλέον συμβατικού	Ημιυπαίθριοι χώροι	480,00 €	420,00 €	360,00 €
Διατηρητέα	Κύριοι Χώροι (εντός Σ.Δ.)	1.690,00 €	1.430,00 €	1.235,00 €
30%	Υπόγεια – βοηθητικές χρήσεις	845,00 €	715,00 €	624,00 €
πλέον συμβατικού	Ημιυπαίθριοι χώροι	520,00 €	455,00 €	390,00 €

Επί των ποσών του παραπάνω πίνακα εφαρμόζονται οι πιο κάτω προσαυξήσεις:

• 3% για πανταχόθεν ελεύθερο σύστημα δόμησης
• 3% για 50% δυναμικότητας σε bungalows
• 5% για σύνολο δυναμικότητας σε bungalows
• 5% για την Περιοχή II (νησιά)
• 9% για την Περιοχή III (προβλήματα προσπέλασης)
• 5% για ειδικές απαιτήσεις θεμελίωσης
• 5% για τεχνολογίες βιοκλιματικού κτιρίου

Ξενοδοχεία: Κόστος Κατασκευής Κατηγορίας ΜΗΧΑΝΟΛΟΓΙΚΟΥ ΕΞΟΠΛΙΣΜΟΥ

Το κόστος της κατηγορίας αυτής για τις ξενοδοχειακές μονάδες κυμαίνεται από 8% έως 13% του Συνολικού Προϋπολογισμού και αναλύεται ως εξής:

• Υ/Σ Μ.Τ.= 60,00€/KVA
• Κλιματισμός-Θέρμανσης = Ε κλιματ. επιφ. x 700 BTU x 0,07€
• Ανελκυστήρες (Καμπίνα και μηχανοστάσιο) = 15.000 € (προσαύξηση 800,00€/στάση μετά τις 4 στάσεις)
• Πυροπροστασία = Ε Δόμησης x 27 €/τ.μ.
• Πισίνα = Ε πισίνας x 400 €/τ.μ.

Ξενοδοχεία: Κόστος Κατασκευής Κατηγορίας ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑΚΟΥ ΕΞΟΠΛΙΣΜΟΥ

Ο ξενοδοχειακός εξοπλισμός περιλαμβάνει το σύνολο του εξοπλισμού τόσο των δωματίων (κρεβάτια, στρώματα, κονσόλα, κομοδίνα, μπαγκαζιέρα, καναπές, πολυθρόνα, τραπεζάκι, ψυγείο, τηλεόραση, φωτιστικά, κουρτίνες, πίνακες, λευκά είδη, επίπλωση βεράντας, κ.λπ.) όσο και των κοινόχρηστων χώρων (έπιπλα, τηλεοράσεις, συστήματα ήχου, φωτιστικά, κουρτίνες, διακοσμητικά, κ.λπ.) και το εύρος τιμών ανάλογα με την κατηγορία και την πληρότητα του εξοπλισμού κυμαίνεται στα ακόλουθα όρια:

• 5* 7.000 – 8.000 €/κλίνη
• 4* 4.750 – 6.600 €/κλίνη
• 3* 3.500 – 5.000 €/κλίνη

Για τα παραδοσιακά ξενοδοχεία, αλλά και τα διατηρητέα, το παραπάνω κόστος υπολογίζεται με 10% προσαύξηση. 

Ξενοδοχεία: Κόστος Κατασκευής Ειδικών Εργασιών

Οι Ειδικές εργασίες – Πρόσθετα Έργα προϋπολογίζονται ξεχωριστά και προστίθενται στο αντίστοιχο κονδύλι της κατηγορίας και στο τελικό σύνολο στις ακόλουθες κατηγορίες δαπανών:

• Υπόγεια Γκαράζ: ΚΤΙΡΙΑ
• Ειδικές Μορφές Κλιματισμού: ΜΗΧΑΝΟΛΟΓΙΚΟΣ
• Κολυμβητικές Δεξαμενές: ΠΕΡ. ΧΩΡΟΣ
• Ατομικές Πισίνες σε Σουίτες: ΚΤΙΡΙΑ
• Βιολογικός Καθαρισμός: ΠΕΡ. ΧΩΡΟΣ
• Γήπεδα Αθλοπαιδιών: ΠΕΡ. ΧΩΡΟΣ

Ξενοδοχεία Κόστος Κατασκευής Εργασιών Διαμόρφωσης Περιβάλλοντος Χώρου

Το πρότυπο κόστος των έργων Διαμόρφωσης Περιβάλλοντος Χώρου (Δ.Π.Χ.) υπολογίζεται ως το γινόμενο του καθαρού εμβαδού του οικοπέδου (όπως αυτό προκύπτει από τη διαφορά του συνολικού εμβαδού του οικοπέδου και της κάλυψης του κτιρίου. δηλ.: Ε(Οικοπέδου) – Πραγματοποιούμενη Κάλυψη κτιρίων = Ε(Ακάλυπτου Περιβ. Χώρου) = Ε(ΑΧ)), επί μιας εκτιμώμενης τιμής κόστους ανά τετραγωνικό. Η εκτίμηση αυτή προκύπτει ως ποσοστό του αντίστοιχου κόστους ανά τετραγωνικό μέτρο των κτιριακών εγκαταστάσεων για τη συγκεκριμένη ξενοδοχειακή μονάδα. Το ποσοστό αυτό κυμαίνεται μεταξύ 5% -10% και είναι ανάλογο του εύρους των εργασιών Δ.Π.Χ.

Σε περίπτωση ιδιαίτερα μεγάλου οικοπέδου, ως μέγιστο εμβαδόν, για τον παραπάνω υπολογισμό, προτείνεται να λαμβάνεται το εμβαδόν εκείνο το οποίο, με την επίδραση του συντελεστή κάλυψης, να έχει σαν αποτέλεσμα το εμβαδό του κτιρίου αναφοράς, ήτοι 30τμ/κλίνη. Π.χ. οικόπεδο 40.000τμ με Σ.Κ. 20% και κτίριο 180 κλινών, άρα: α) εμβαδόν κτιρίου αναφοράς (180 κλίνες Χ 30τμ/κλίνη) 5.400 τμ. β) εμβαδόν οικοπέδου αναφοράς (5400τμ ÷ 20%) 27.000τμ. (αντί των 40.000τμ).

Η παραπάνω εκτίμηση κινείται προς τη βάση της διακύμανσης (5%), όταν οι προβλεπόμενες εργασίες περιλαμβάνουν: χωματουργικά – εσωτερική οδοποιία – έργα πράσινου, εξωτερικό φωτισμό, εσωτερική του οικοπέδου απορροή υδάτων, θέσεις υπαίθριων χώρων στάθμευσης και περίφραξη του οικοπέδου. Όταν προβλέπονται επιπλέον εργασίες, όπως: πισίνες, γήπεδα, παιδική χαρά, υπαίθριο θέατρο, βιολογικός καθαρισμός, πρανή κλπ., η εκτίμηση κινείται προς το 10%.

Σημειώνεται ότι για διακριτά έργα η παραπάνω μεθοδολογία συγκρίνεται με την διακριτή κοστολόγηση του συγκεκριμένου έργου και η επιλογή είναι στην κρίση του αξιολογητή.

Ξενοδοχεία: Κόστος Κατασκευής – ΕΚΣΥΓΧΡΟΝΙΣΜΟΣ

Ξενοδοχεία: Κόστος Κατασκευής Κτιριακά Εκσυγχρονισμός:

Ο υπολογισμός κόστους της επένδυσης γίνεται με βάση τις τιμές ίδρυσης ανάλογης κατηγορίας ξενοδοχειακής μονάδας αφαιρουμένων των ποσοστών των οικοδομικών εργασιών οι οποίες δεν είναι στο αντικείμενο του εκσυγχρονισμού. Στον ακόλουθο πίνακα καταγράφονται τα ποσοστά συμμετοχής των επιμέρους εργασιών στο συνολικό κόστος κατασκευής κτιριακών εγκαταστάσεων.

α/α	Εργασία	Ποσοστό συμμετοχής (%) στο κόστος
1.	Εκσκαφές	1,5% – 3,0%
2.	Σκυροδέματα	22,0% – 28,0%
3.	Τοιχοποιίες	4,0% – 7,0%
4.	Επιχρίσματα	8,0% – 11,0%
5.	Δάπεδα	6,0% – 10,0%
6.	Μαρμαρικά	1,0% – 2,0%
7.	Επενδύσεις Τοίχων	2,0% – 3,0%
8.	Χρωματισμοί	4,0% – 7,0%
9.	Είδη Υγιεινής	2,0% – 3,5%
10.	Ξυλουργικά	4,5% – 6,5%
11.	Εξωτερικά Κουφώματα	3,0% – 5,0%
12.	Υαλοπίνακες	0,5% – 1,0%
13.	Μονώσεις – Στεγανώσεις	1,5% – 3,0%
14.	Σιδηροκατασκευές	2,0% – 3,0%
15.	Υδραυλικά	4,0% – 5,0%
16.	Ηλεκτρικά	4,5% – 6,0%

Σε περιπτώσεις εκσυγχρονισμού που γίνονται και άλλες ειδικές εργασίες, όπως ενίσχυση φέροντος οργανισμού, επισκευή μονώσεων, τεχνολογία βιοκλιματικού κτιρίου κ.α., το διακριτό κόστος αυτών προστίθεται στο παραπάνω κόστος.

Υπόλοιπες κατηγορίες (ξενοδοχειακός εξοπλισμός, μηχανολογικός εξοπλισμός): το κόστος υπολογίζεται όπως αυτό της ίδρυσης, εκτός από τον περιβάλλοντα χώρο ο οποίος εκτιμάται κατά περίπτωση ανάλογα με την έκταση των προβλεπόμενων εργασιών.

Περισσότερα Άρθρα σχετικά με Ξενοδοχειακές Επιχειρήσεις θα βρείτε εδώ