Ξενοδοχεία: Επενδυτικές στρατηγικές για τον Ξενοδοχειακό κλάδο στην Ελλάδα

Περιεχόμενα

Η αγορά των ξενοδοχείων στην Ελλάδα. Στατιστικά στοιχεία και ανάλυση στρατηγικών για επιτυχημένες επενδύσεις στον τουριστικό / ξενοδοχειακό κλάδο.

Η αγορά των ξενοδοχείων στην Ελλάδα

Η Ελλάδα αποτελεί ένα σημαντικό παγκόσμιο προορισμό, με 25 εκ. αφίξεις τουριστών το 2015, αυξημένες από 22 εκ. το 2014
Ο τουρισμός δεν εξαρτάται σε γενικές γραμμές σημαντικά από το Ελληνικό ΑΕΠ, αλλά η άμεση συμβολή του σ’αυτό ξεπερνά το 7%
Ο ξενοδοχειακός κλάδος έχει αναπτυχθεί γρήγορα και συστηματικά τα τελευταία τρία χρόνια, αλλά δεν είναι ιδιαίτερα ανταγωνιστικός σε διεθνές επίπεδο, κυρίως λόγω των τιμών
Το 2014, οι τουρίστες δαπάνησαν €590 ανά ταξίδι, με μέση διάρκεια παραμονής τις 8,4 μέρες, αποφέροντας συνολικά έσοδα €13 δισ.
Στην Ελλάδα υπάρχουν 9.745 ξενοδοχεία με 405 χιλ. δωμάτια και 781 χιλ. κλίνες, τα οποία είναι κυρίως συγκεντρωμένα (85%) στην Κρήτη, το Νότιο Αιγαίο, την Κεντρική Μακεδονία και τα νησιά του Ιονίου
Ο ελληνικός ξενοδοχειακός κλάδος βασίζεται κυρίως σε μικρά ξενοδοχεία 2* (4.198 ξενοδοχεία), ενώ ξενοδοχεία 4* και 5* αποτελούν μόνο το 17% του συνολικού αριθμού
Υπάρχουν μόνο 367 ξενοδοχεία με περισσότερες από 300 κλίνες,αντιπροσωπεύοντας το 4% του συνολικού αριθμού ξενοδοχείων και το 25% χωρητικότητας κλινών
Ο ξενοδοχειακός κλάδος είναι κατακερματισμένος, με το μέσο μέγεθος της ξενοδοχειακής μονάδας στο δείγμα να είναι οι 247 κλίνες. Κατά μέσο όρο, κάθε ξενοδοχειακή εταιρεία έχει μόνο 1,5 ξενοδοχειακές μονάδες, ενώ μια εταιρεία ένα ξενοδοχείο αποτελούν το 47% του δείγματος των ξενοδοχείων. Υπάρχουν 87 ελληνικές ξενοδοχειακές αλυσίδες και 6 αλλοδαπές
Tο 38% όλων των ξενοδοχείων είναι ιδιαίτερα ανταγωνιστικό με συστηματική ανάπτυξη, ικανοποιητική κερδοφορία και περιορισμένο δανεισμό περιορισμένο
Το μεγαλύτερο μέρος του χρέους του ξενοδοχειακού κλάδου (€4δισ.) είναι συγκεντρωμένο στις ομάδες των Zombie και Grey, και αντιμετωπίζει θέματα εξυπηρέτησης. Τα ξενοδοχεία που ανήκουν στις κατηγορίες Zombie εμφανίζονται υπερ-επενδυμένα και υπερ-κεφαλαιοποιημένα, με αρνητική απόδοση στα Ίδια Κεφάλαια
Για την αναχρηματοδότηση του ξενοδοχειακού κλάδου, σε έναν εύλογο χρονικό ορίζοντα, οι τράπεζες θα πρέπει να αναδιαρθρώσουν/αναχρηματοδοτήσουν περίπου € 2δισ. για να επανέλθει η συμβατότητα με την λειτουργική κερδοφορία
Για την αναβάθμιση του τουριστικού προϊόντος στην Ελλάδα θα δαπανηθούν τουλάχιστον € 1,6 δισ. μέχρι το 2022

Οδηγός Οικονομικής Απόδοσης Ξενοδοχείων στην Ελλάδα

Τα οικονομικά μεγέθη του ξενοδοχειακού κλάδου καθορίζονται από τον προορισμό, το μέγεθος της μονάδας και την κατηγορία τους, ενώ επηρεάζονται σημαντικά από την ποιότητα της διοίκησης
Υπάρχουν σημαντικές διαφορές στην απόδοση μεταξύ κύριων και δευτερευόντων προορισμών, με εξάντληση της δυναμικότητας στους κύριους προορισμούς και υπερπροσφορά στους δευτερεύοντες
Υψηλότερης κατηγορίας ξενοδοχεία τείνουν να έχουν υψηλότερα έσοδα και EBITDA ανά κλίνη, καθώς και καλύτερα περιθώρια, από τα χαμηλότερης κατηγορίας ξενοδοχεία
Το μέγεθος της ξενοδοχειακής μονάδας έχει περιορισμένο αντίκτυπο στα οικονομικά μεγέθη και μεγάλες μονάδες δεν εμφανίζουν κατά μέσο όρο καλύτερη οικονομική απόδοση από τις μικρότερες
Η ποιότητα της διοίκησης και η συνολική ανταγωνιστικότητα ενός ξενοδοχείου είναι οι κύριοι και πιο σημαντικοί παράγοντες που καθορίζουν την αξία ενός ξενοδοχείου, δεδομένων των άλλων παραμέτρων

Επενδυτικές στρατηγικές για τον Ξενοδοχειακό κλάδο στην Ελλάδα

• Η ελληνική αγορά εξαγορών και συγχωνεύσεων ξενοδοχειακών εταιρειών είναι σχεδόν εν υπνώσει. Υπάρχουν τουλάχιστον 225 ξενοδοχεία την τρέχουσα περίοδο για πώληση, με τις τιμές ζήτησης να είναι κατά μέσο όρο 77% υψηλότερες από την εκτιμώμενη αξία
Πολύ λίγες συναλλαγές μεταξύ ξενοδοχείων ολοκληρώνονται κάθε χρόνο, με ελάχιστες εξαιρέσεις πολύ χαμηλού μεγέθους
Υπάρχουν τρεις στρατηγικές και μια αμφισβητήσιμη στρατηγική για τις επενδύσεις στον τουριστικό κλάδο:
- – Επέκταση ξενοδοχειακής μονάδας στους κύριους προορισμούς μέσω αναξιοποίητων συντελεστών δόμησης
- – Αναβάθμιση ξενοδοχείων στην επόμενη κατηγορία
- – Ανάπτυξη δευτερευόντων προορισμών μέσω εξαγοράς ξενοδοχείων στις περιοχές αυτές
- – Η εξαγορά ξενοδοχείων Zombie είναι αμφίβολη στρατηγική, με μόνο ελάχιστες εξαιρέσεις
Η πιο υποσχόμενη στρατηγική σε όρους πιθανής αξίας φαίνεται να είναι η ανάπτυξη των δευτερευόντων προορισμών, ακολουθούμενη από την προσθήκη χωρητικότητας και την αναβάθμιση των ξενοδοχείων
Στο πλαίσιο των στρατηγικών επέκτασης και αναβάθμισης, υπάρχουν 221 Star και 153 Grey ξενοδοχεία σε κύριους προορισμούς που θα μπορούσαν να αποτελέσουν αντικείμενα συναλλαγής στην βάση διεθνών αποτιμήσεων
Στους δευτερεύοντες προορισμούς, όπου η ιδιωτικοποίηση των 14 περιφερειακών αεροδρομίων μπορεί να αυξήσει την ζήτηση, υπάρχουν 57 ξενοδοχεία τα οποία θα μπορούσαν να αποκτηθούν για την ανάπτυξη των προορισμών
Η σημερινή δομή του τουριστικού κλάδου μαζί με την μέτρια ανταγωνιστικότητά του και τα περιορισμένα οικονομικά μεγέθη δεν διευκολύνουν τις συναλλαγές μεγάλης κλίμακας, και κατ’ επέκταση την γρήγορη συγκέντρωσή του